Strasbourg, 2 novembre 2009

Compte rendu de la réunion publique du 10 octobre 2009

Cette troisième réunion publique, qui s’est déroulée le 10 octobre 2009 au Cardek, était consacrée, après la mise en place de la taxe d’habitation (THLV) décidée par la Ville, à l’examen de la structure à mettre en place pour mettre en œuvre la reconquête des logements vacants à Strasbourg.

Si cette mesure n’est pas aussitôt suivie par la mise en place de l’outillage technique permettant le travail souvent complexe de réhabilitation, le groupe de travail considère qu’elle risque de rapidement s’enliser, à l’instar de ce que sont les lois votées sans que les décrets d’application soient pris. Pareillement, pour que la THLV porte ses effets, elle a besoin d’un outil technique facilitant et engageant les réhabilitations nécessaires.

Cette réunion organisée en concertation avec le Droit Au Logement 67, Justice et Libertés, la Ligue des Droits de l’Homme, le Nouveau Parti Anticapitaliste, le Parti Communiste Français, le Parti de Gauche, le Parti des Verts- Strasbourg, le Réseau Éducation Sans Frontières, SDF Alsace, l’Union Régionale pour l’Habitat des Jeunes Alsace, s’est déroulée en présence de Philippe BIES et d’Alain JUND, adjoints au Maire.

Il est nécessaire de préalablement préciser :

Toutes les données chiffrées dont nous disposions pour notre travail étaient jusqu’ici fondées pour l’essentiel sur le recensement de 1999. Nous avons donc retenu le chiffre de 10 500 logements vides à Strasbourg comme base de notre approche.

Le recensement de 2009 nous apprend que le nombre de logements vides n’est plus que de 9 016, soit un diminution de 8% entre les deux recensements de 1.999 et de 2.009. C’est en quelque sorte une raison de se réjouir.

Pour autant, ce chiffre représente toujours un pourcentage de logements vides toujours très élevé : 8%. Le taux habituel de vacance dans le parc de logements est de l’ordre de 3 à 3,3% (rotations des locataires, réfections des logements, réhabilitation …). Au-delà de ce taux de 3-3%, ce pourcentage indique soit une mauvaise gestion de ces logements, soit une intention délibérée de les maintenir vacants.

Ainsi, les termes du débat que nous avons posés n’ont pas changé ; c’est uniquement le chiffre des logements vacants qui diminue de 8% entre les deux recensements. Le travail préconisé est donc toujours d’une brûlante actualité.

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Jean Werlen présente l’hypothèse de travail établie par le groupe :

UNE STRUCTURE POUR RECONQUERIR LES LOGEMENTS VACANTS DE STRASBOURG

LES MISSIONS

  • Repérer et rencontrer les propriétaires
  • Convaincre les propriétaires
  • Monter l’opération et sécuriser la démarche
  • Assurer la maitrise d’ouvrage déléguée
  • Gérer la location pour le compte du propriétaire, exploiter le bien
  • Evaluer
  • Optimiser et répéter

LA STRUCTURE JURIDIQUE

Une association dont l’objectif est de remettre sur le marché locatif social des logements privés vacants après remise en état ou réhabilitation.
Pour sa partie d’activité de gestion, une association immobilière à vocation sociale. AIVS.
Pour son fonctionnement elle est adossée, par exemple, à une société d’économie mixte pour tout ce qui concerne son travail administratif et financier, ainsi que pour la gestion locative des logements délégués en gestion par conventions.

Elle peut, selon la volonté du propriétaire, prendre en charge la gestion locative, donc la désignation des locataires, et passer d’éventuels contrats pour des missions d’accompagnement social. A terme il vaudrait mieux renforcer une structure existante de gestion locative, adaptée à la dispersion des logements, au morcellement de ce parc, et aux différentes situations des locataires. Cet aspect serait précisé à la lueur des premières évaluations.

COMITE DE PILOTAGE

Les orientations de travail de cette AIVS seraient déterminées par un Comité de Pilotage présidé par la Ville de Strasbourg. Les membres cooptés dans ce CP seraient : l’Association des Propriétaires Immobiliers, l’Union des Syndicats de l’Immobilier, la FNAIM, la Chambre des Notaires, les principales associations de locataires, CNL, CGL, CSCV, et des associations dont la vocation est le logement des plus démunis. Des personnes qualifiées peuvent être invitées à siéger dans ce comité de pilotage.

GROUPE D’APPUI TECHNIQUE

Pour aider les permanents de l’association et faciliter leurs taches dans le montage de ses dossiers de réhabilitation, de remise en état, et de maîtrise d’œuvre elle devrait être épaulée à un Groupe d’Appui Technique. Ce groupe d’appui serait constitué de : l’Architecte des Bâtiments de France, l’Ordre des Architectes, la Fédération du Bâtiment, l’Agence Locale de Maîtrise de l’Énergie, un Conseil Juridique, la Chambre des Ingénieurs Conseils.

CONSTITUTION DE L’ASSOCIATION

L’association devrait être constituée comme une équipe de mission, et non comme une administration destinée à durer. Elle trouvera sa légitimité dans la remise effective sur le marché locatif des logements vacants. Actuellement cette vacance est de l’ordre de 12 % du parc locatif privé de Strasbourg, l’objectif de l’AIVS devrait être de le réduire à 4 %, soit un taux de vacance lié à la rotation des locataires et la remise en état des logements.

Sa constitution sera liée d’une part à sa « montée en régime » et d’autre part au volume du marché qu’elle sera conquérir.

Pour le commencement de sa mission elle devrait être constituée de :

  • 1 chef de mission encadrant et orientant le travail des membres de l’association,
  • 2 prospecteurs commerciaux seniors, accompagnés rapidement de 2à 3 techniciens moins aguerris,
  • 1 monteur financier,
  • 4 à 6 chargés de chantier en fonction de la montée en puissance de la mission,
  • le secrétariat correspondant.

Cette association serait donc composée d’une quinzaine de personnes. Les tâches de gestion administrative et financière seront sous traitées par l’organisme auquel elle sera adossée.
Le travail de communication, publicité en direction des propriétaires et des institutions professionnelles serait confié à une structure extérieure.
Elle devrait être localisé « en ville » plutôt comme une « agence de rénovation immobilière » que comme une antenne d’un organisme Hlm ou similaire.

MISSION DE PREFIGURATION

Afin que cette association soit opérationnelle dès le second semestre 2010, il conviendrait qu’une mission de préfiguration, autour de personnes qualifiées, soit constituée avant la fin 2009.
Cette mission, adossée à une SEM, par exemple, aurait à charge de proposer le futur dirigeant de l’association. Celui ci accompagné d’un secrétariat aurait pour mission de réunir, durant le premier semestre 2010, l’équipe qu’il aura à diriger.

LES PROFESSIONNELS

4 profils

  • Technique : Monter l’opération et sécuriser la démarche & assurer la maitrise d’ouvrage déléguée (chiffrage, AO & chantier)
  • Commercial : Repérer les décideurs & convaincre les propriétaires
  • Financier : Monter l’opération et sécuriser la démarche
  • Gestionnaire : Gérer la location pour le compte du propriétaire, exploiter le bien

5 métiers

  • Prospecteurs foncier – chargés de clientèle
  • Monteurs d’opération // immobilier & technique
  • Monteur d’op : validité financière
  • Chargé de chantier
  • Chargés de gestion et d’attribution

ESQUISSE DE FONCTIONNEMENT

Volumes d’affaires par métier

  • Chasseur foncier : 50 /an en lancement et 75 /an en croisière
  • Monteur d’opération : 50 /an en lancement et 80 /an en croisière
  • Financier : 50 /an en lancement et 500 /an en croisière
  • Surveillant de chantier : 50 /an en lancement et 100 /an en croisière
  • Gestionnaire : 50 /an en lancement et 100 /an en croisière
Hypothèses de progression :
Période Volume
entrées
nouvelles
Volume
chantier
Volume
gestion
Total 2 750 2 500 1 335
Année 1 100 80 0
Année 2 250 200 60
Année 3 400 350 150
Année 4 550 500 263
Année 5 700 650 375
Année 6 750 720 488

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Débat engagé à la suite de cette présentation :

Micha Andreieff : Voici donc une hypothèse de travail. Il nous semble que c’est une structure de ce type qui serait pertinente pour engager cette reconquête. Que pensez vous de cette proposition ?

Jean Baptiste Metz : Avez-vous des données sur les propriétaires qui ne veulent pas mettre leur logement en location et les raisons parfois complexes pour lesquelles ils ne le font pas ? Ensuite tout cela me fait penser à tout le travail fait à la Krutenau dans les années 70 pour inciter les propriétaires à rénover leurs bâtiments. Nous avons à l’époque abouti à des Arim (association de rénovation immobilière). Il faudrait réfléchir à une structure qui pourrait associer, fédérer l’ensemble des financements nécessaires à ces réhabilitations.

Philippe Bies : Les principes de cette reconquête sont assez faciles à poser, mais c’est la mise en œuvre qui n’est pas simple. Il faut d’abord effectivement regrouper tous les moyens nécessaires. Il faut trouver une méthode simple et claire pour que les petits propriétaires puissent être incités à engager ce travail de réhabilitation.
La THLV est une mesure réfléchie qui a été décidée dans un ensemble de mesures décidées par la Ville et la CUS, dont en particulier la Garantie des Risques Locatifs (GRL), le Programme d’Intérêt Général » d’Habitat Durable qui permet aux propriétaires de bénéficier des financements de l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) et des financements de la Cus. Plus l’engagement du propriétaire va dans le sens de « l’habitat social » plus les subventions sont élevées, pouvant atteindre 80% des travaux sur la base d’un plafond de dépenses. Aujourd’hui la démarche est attribuée à l’Arim. La proposition qui vient de nous être présentée est intéressante, la question qui se pose maintenant c’est comment articuler la structure présentée avec le PIG.

MA : La question qui se pose c’est un peu celle de la cuisine : nous avons tous les ingrédients, et il s’agit maintenant de cuisiner de telle manière que le plat soit appétissant pour ceux qui aimeraient réhabiliter. Et si nous posons le problème d’une structure adaptée, de caractère associatif, c’est pour qu’elle puisse être rapidement constituée hors cadre institutionnel. Toutefois, pour que cette structure sous la forme d’une « mission » puisse être opérationnelle rapidement, il ne faudrait pas attendre les premières rentrées de la THLV dans le courant de l’année 2010, et engager sa mise en place avant la fin de cette année, afin qu’elle soit opérationnelle dès le mois de juin 2010. Cet outil de maîtrise d’ouvrage percevra ses propres honoraires pour son travail, il faut seulement préalablement amorcer son mode fonctionnement, à savoir pré financer sa mise en place, afin que dès le début de 2001 les premières réhabilitations puissent être livrées.
Concernant les structures aujourd’hui existantes, de ce que nous savons, elles ne sont pas en mesure d’assurer cette tâche dans toute son ampleur. A moins qu’elles ne soient renforcées. Hypothèse qu’il ne faut pas écarter. Mais là aussi il faut le faire dans les mêmes délais et là il ne s’agira plus d’un travail de « mission ».

Alain Jund : Il convient de considérer la THLV comme un levier, un message incitatif adressé aux propriétaires. Mais effectivement il faut que le travail engagé le soit en cohérence avec le PIG. D’expérience sur la Krutenau, nous savons que les propriétaires des logements vides ne seront sensibles à remettre leurs logements sur le marché que si la proposition qui leur est faite est claire et simple.

Jean Werlen : Se pose d’abord le problème du volume des affaires à traiter. Pour bouger, engager des volumes substantiels il faut au début beaucoup de monde, car le travail de convictions est primordial et prend du temps. Ensuite nous pensons que pour opérer efficacement il faut avoir une proposition complète à faire aux propriétaires. Proposition telle que mise en œuvre elle les dégage de tous soucis. Du clé en main. Et si nous proposons une structure de mission c’est pour une durée de 5 à 6 ans, pas plus, nous savons qu’ensuite les techniciens avec ce savoir faire pourrons être un enrichir celui des organismes du logement social.

AJ : Un élément important de la proposition est l’association envisagée de réunir les professionnels tels que la FNAIM, les Syndicats de l’Immobilier … Leur présence devrait être un gage de confiance envers les propriétaires.

Gilbert Geisler : Les dispositions avancées semblent intéressantes. Nous savons à quel point le logement est cher pour de nombreux strasbourgeois, il y en a de plus en plus qui rencontrent des difficultés à payer leur loyer ; il s’agit de la garantie de loyer apportée aux propriétaires. Si les propriétaires ont cette garantie, la remise sur le marché locatif de ces logements sera plus aisée.

Débat général (un peu confus) traitant tout à la fois de la GRL, de la difficulté d’amorcer la dynamique de la réhabilitation, des différences d’approche à mettre en œuvre pour la réhabilitation de logements isolés, groupés ou d’un immeuble entier vide.

Martine Robert : Il est possible aussi d’imaginer que soit mises en place, sur la base de structures existantes, l’information et la mobilisation des différents interlocuteurs de l’immobilier privé, et faire appel pour le montage des opérations de réhabilitation à un noyau d’opérateurs techniques dont on est assuré du savoir faire.

Association « l’étage » : en tant que coordonnateur de la gestion locative de mon association je suis chargé de rechercher 50 logements dans le parc privé. La crainte qu’exprime les propriétaires n’est pas tant sur la garantie des loyers, assurance dont la souscription leur revient, mais bien d’avantage vis-à-vis du comportement des locataires. Se pose donc la question des attributions. Vont-elles provenir des attributions liées à la loi Dalo, du secteur des urgences … Comment organiser des attributions qui puissent assurer un bon équilibre social et une cohabitation harmonieuse ?

A.J. : Le premier objectif est de remettre ces logements sur le marché locatif. Commençons donc par le faire Ensuite le second objectif sera celui d’assurer un bon équilibre social conduisant à assurer une gestion sereine de ces logements.

J.W. : Depuis plus de cinquante ans nous avons des directives concernant l’animation et les attributions, qui finissent par constituer une belle épaisseur de documentation. Or le problème que nous rencontrons et allons souvent rencontrer c’est l’âge de la majorité des propriétaires. Dans de nombreux cas ils ne savent gérer leur patrimoine et éprouvent de sérieuses difficultés à envisager les moindres travaux. Il faut aller jusqu’à envisager la substitution. Il ne suffit plus d’indiquer les démarches à suivre mais de leur proposer de tout faire ! Assurer une maîtrise d’ouvrage complète. I faut que cela soit aussi simple que d’aller acheter un téléphone ou un téléviseur.

M.R. : Effectivement aller jusqu’au bail à réhabilitation. Pourquoi ne pas remettre en selle des structures existantes.

M.A. : Pour que l’ensemble des opérations soit engagé pour la remise sur le marché des logements vacants, nous avons estimé qu’il y a tout intérêt à ce qu’elles soient assurées par une seule et même structure. Ce qui n’empêche pas un assemblage de compétences existantes par ailleurs. Mais il semble indispensable que le propriétaire ait un seul et même interlocuteur. Faire renaître des structures qui se sont assoupies est souvent une tâche hasardeuse.
Dans notre hypothèse de travail, nous avons dessiné une montée en charge des opérations de réhabilitation qui sera progressive, probablement assez lente au départ ; si des résultats sont souhaitables dès le début de l’année 2011, c’est maintenant, sans tarder, qu’il faut mettre en place un dispositif, une structure adaptée.

G.G. : Je voudrais revenir sur les attributions. Parmi les gens qui aujourd’hui n’ont pas de logement ou qui éprouvent des difficultés à en trouver un, il y a de nombreuses personnes qui souffrent de troubles liés aux difficultés qu’elles rencontrent dans la vie. Il faut donc que ceux qui auront à assurer la gestion de ces logements reconquis soient aptes à apporter un accueil approprié.

A.J. : Toutes ces difficultés sont réelles, mais je pense qu’il faut en revenir à notre objectif premier ; remettre sur le marché les logements vacants. C’est sur cet objectif qu’il faut avant tout travailler Mettre en perspective toutes les difficultés de la vie en société, dans ce cadre, est la meilleure manière de tout bloquer.

J.B.M. : Est-ce que la Ville affectera la taxe à cette tâche de réhabilitation ?

P.B. : C’est interdit par la loi.

J.B.M. : Certes, mais y a-t-il de la part de la Ville une promesse d’utilisation d’une partie de ce budget pour mettre en place une structure adaptée pour amorcer ce travail ?

P.B. : Ce n’est pas une promesse, c’est un volonté claire d’affecter les sommes récoltées par la THLV sur le logement.

A.J. : Quelle que soit la forme de la structure qui sera mise en place, la proposition d’adossement à une SEM (Habitation Moderne par ex) est quelque chose de très positif. Cette forme d’association devrait contribuer à inspirer confiance. Dans tous les cas de figure nous avons aujourd’hui tous les ingrédients qui doivent conduire à un choix.

M.A. : Nous proposons aujourd’hui une mission avec un principe d’organisation. Bien sûr nous avons réfléchi à l’enveloppe financière dans laquelle elle peut s’inscrire, mais ce n’est pas encore l’objet du débat. Si notre proposition rencontre un écho il conviendra naturellement d’en débattre.
Concernant l’attribution des logements, il n’y a pas à avoir d’inquiétude particulière ; il y a actuellement plus de 19 000 demandes en instance. Ces attributions se feront essentiellement sur la base de baux quand les propriétaires choisiront cette formule. Ce seront donc les organismes sociaux qui en seront chargés, ou par le choix du propriétaire si celui-ci souhaite garder sa liberté de choix, sachant qu’il sera tenu par les règles fixées par le conventionnement.

Charif Ladaycia : Est-ce que les personnes de faibles ressources auront accès à ces logements ?

M.A. : Dans notre approche nous proposons qu’une partie importante de ces logements bénéficie aux personnes dont les ressources relèvent du PLAI, c’est-à-dire 60% en dessous du plafond Hlm. La capacité de la Ville à mobiliser ces prêts sera déterminante.
Maintenant la question est : quelle réponse la Ville peut apporter à notre proposition ? En cas de prise en compte positive, dans quels délais elle envisage la mise en place de cette mission ?

P.B. : Aujourd’hui je ne peux apporter de réponse définitive. Sur le principe je trouve que la démarche est bonne. Il faut maintenant examiner à quelle structure une mission de ce type peut être adossée, pour ne pas réinventer un nième organisme. Il faut que j’examine cela avec les services de la Ville.

En conclusion de cette partie du débat : une nouvelle réunion est prévue pour la fin du mois de novembre pour entendre la réponse de la Ville à cette proposition de structure pour reconquérir les logements vacants à Strasbourg.

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M.A. , La satisfaction que éprouvons à être ainsi entendus par la Ville sur la reconquête des logements vacants n’éloigne pas pour autant les réalités que rencontrent toujours les personnes et familles qui n’ont pas de logement et qui vivent trop souvent dans des conditions indignes.

Il faut rappeler que :

  • 215 personnes en France, faute de logement, sont mortes dans la rue depuis le 1er janvier 2009,
  • la « période hivernale » débute le 1er novembre prochain,

et que nous renouvelons à la Ville deux demandes impérieuses :

  1. l’application du droit local :
    • « Art.L.511-2 – Toute personne dénuée de ressources et âgées de plus de 16 ans doit recevoir de la commune dans laquelle elle se trouve un abri, l’entretien indispensable, les soins et prescriptions nécessaires en cas de maladie ainsi que des funérailles décentes. L’aide est accordée sans préjudice du droit de réclamer le remboursement des frais à la commune dans laquelle la personne dénuée de ressources a son domicile de secours communal. »
    • Les articles suivants de L.511 jusqu’à L.512.1 précisent les conditions de mise en place de ces secours
  2. L’application du droit de réquisition.
    • En cas de nécessité il appartient au Maire de saisir le Préfet pour réquisitionner temporairement les logements vacants (art L-641-1 de la loi du 11.10.1945 – 31.12.58, réactualisée en juillet 1998 et 17 janvier 2002).

Il serait incompréhensible, qu’en cas d’absolue nécessité, le Maire de Strasbourg ne se saisisse pas du pouvoir que lui accorde la loi pour héberger ces concitoyens en difficulté.

Il faut rappeler qu’il y a encore peu, le 5 octobre dernier, la caravane du DAL défilait à Strasbourg en direction du Parlement Européen pour exiger que le droit au logement soit effectif dans toute l’Europe, et que le droit de réquisition reconnu par la loi soit appliqué en cas de nécessité.

manifestation-de-la-caravane-du-droit-au-logement-10-octobre-2009

Manifestation de la caravane du Droit Au Logement 10 octobre 2009

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A Strasbourg 9 000 logements vides, et l’hiver approche