Strasbourg, le 25 mars 2009,

10 500 logements privés vides à Strasbourg

Compte rendu de la Réunion publique du 14 mars 2009

Cette réunion publique prise à l’initiative de l’AHBAK, ATD Quart-Monde, le Collectif SDF Alsace, le CREP, le DAL67, Justice et Liberté, LDH Strasbourg, le Parti de Gauche, RESF-67, l’URHAG Alsace, les Verts-Strasbourg, a réuni une cinquantaine de personnes. Monsieur Philippe Bies, adjoint au Maire, représentait le Maire de Strasbourg. Étaient également présents Marie-Dominique Dreyssé et Alain Jund tous deux adjoints au Maire.

La réunion a commencé par la présentation du document de travail « Logements vides à Strasbourg, Éléments pour un débat », appuyé par une projection reprenant l’essentiel de ce document.

Le débat qui a suivi peut se résumer comme suit :

Ph. Bies, adjoint au Maire souligne que la proportion de logements vacants (« le taux de frictionnement ») de l’ordre de 5%, est relativement faible au regard de l’ensemble du parc privé (1).

Il compare les coûts locatifs respectifs du parc privé et ceux du parc social :
privé = 11,50€ m²/an
social= 4€ m²/an pour le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration, équivalent à un loyer minoré de 20%), pour le logement médian 5,35€ m²/an, 7,90€ m²/an pour le PLS (prêt locatif social).

Face à la situation des 6 500 familles sans hébergement, la Ville affirme que les 1 500 logements sociaux promis par an seront réalisés, il n’y a pas d’autres alternatives. Ph. Bies a fait le tour de tous les Maires de la CUS, afin de les mobiliser pour la réalisation de cet objectif.

Concernant les logements privés, la ville envisage de mettre en place le système GRL (garantie du risque locatif) pour 150 logements dans un premier temps.

Concernant la mise en place de la taxe d’habitation des logements vides, les services de la CUS travaillent sur un projet qui devra être présenté prochainement au Conseil Municipal.

Mise ne place d’un programme d’intérêt général en direction des propriétaires bailleurs et occupants pour la rénovation de leurs logements sur la base d’une prime CUS-ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) de 3 000€ par logement. La Cus veillera dans ce cadre à ce que les dispositions concernant les économies d’énergies soient respectées. Ce programme sera mis en œuvre par l’ARIM – (association de restauration immobilière, union régionale d’Alsace). Elle devra notamment conduire une campagne d’information vis-à-vis des propriétaires pour faire connaître ce dispositif.

L’ensemble de ces mesures représente plus du doublement du budget de la CUS en matière de logement qui passe de 7 à 18 millions d’€.

A. Jund, adjoint au Maire, précise que si cette réunion avait lieu dans 1 mois, certaines des dispositions proposées dans le document de travail auraient été déjà présentées en conseil municipal. Dans le cadre des nouvelles constructions de logements sociaux le nombre de PLAI est multiplié par 3 ; et dans 6 mois la Ville aura des précisions sur les logements privés vides issus du dernier recensement de l’INSEE. Il constate que de nombreux logements privés vides le sont au dessus des commerces, qui ont souvent tendance à supprimer les escaliers qui mènent aux étages pour accroître la largeur de leur vitrine. Concernant les démolitions de logements sociaux ce sont les exigences de l’ ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine) qui conduisent à des démolitions. La Ville a beau faire valoir qu’on ne peut fonder un projet de rénovation sur des démolitions, l’ANRU affirme « que sans démolition pas de subventions » !

Question : quel est le contenu des 3 000 constructions nouvelles par an ?

PH. Bies :

  • 1 500 sont liées à des programmes privés
  • 1 500 logements sociaux dont :
  • 1 000 logements neufs,
  • 250 en accession,
  • 250 en acquisition amélioration.

Il est précisé que ce ne sont pas 1 500 logements sociaux qui ont été démolis. Pendant le précédent mandat, 1 500 démolitions ont été envisagées, 700 inscrites dans les accords avec l’ANRU ; 300 ont été démolis au Neuhof et la Meinau, la démolition de 134 logements est projetée à Hautepierre. Là encore l’Anru estime que c’est insuffisant. Le projet de rénovation de Hautepierre représente un investissement prévisionnel de 130 millions d’euros sur 5 ans, sans l’apport de l’État le projet est irréalisable. La négociation avec l’Anru n’est donc pas facile.

Dans son programme « d’intérêt général » la CUS a établi un programme d’aide au renouvellement du patrimoine privé en partenariat avec le FNAH- ANAH (agence pour l’amélioration de l’habitat) d’un montant de 4 millions € et pouvant aller jusqu’à 80% de subvention en cas de conventionnement de logement très social.

La Ville envisage la mise en place d’une commission, qui étudiera l’ensemble du patrimoine strasbourgeois. Elle s’engage à transférer son propre patrimoine « privé » à un bailleur social afin qu’il soit remis sur le marché locatif.

Question : Dans ces projets de démolitions est-ce que les familles relogées connaîtront des augmentations de loyers ?

Réponse de PH. Bies : La plupart du temps les loyers des nouveaux logements proposés sont plus élevés, même s’ils sont plus petits, car ils sont plus récents. Et toute la difficulté est de trouver des logements satisfaisants, dans un quartier qui convient et avec des écarts de loyers admissibles. Mais dans le logement social neuf, cela a été dit, les loyers sont trop chers.

Question : De quel foncier la Cus dispose t’elle, envisage t’elle de préempter ?

Réponse P.B. : Le travail réalisé avec les différents Maires de la Cus permet d’affirmer que le foncier nécessaire aux constructions des 6 prochaines années est dégagé, y compris pour les opérations qui sont envisagées en partenariat avec la promotion privée.

Q: Des zones d’aménagement différées sont-elles constituées ?

P.B. : La précédente municipalité n’avait pas de stratégie foncière. Nous commençons par mettre en place un certain nombre de Zac (zone d’aménagement concertée) et à plus long terme la mise en place des Zad (zone d’aménagement différée) et la reconstitution de réserves foncières.

Q : Où se trouveront les nouvelles constructions ?

P.B. : Beaucoup d’espace a été gaspillé, aujourd’hui l’objectif est de réaliser un habitat plus dense, tout en l’adoptant aux situations locales. Les Maires généralement se rendent compte qu’ils doivent construire du logement social, concernant le PLAI (très social) le message est encore difficile à faire passer.

Alain Jund : il s’agit de construire en priorité aujourd’hui sur des sites bien desservis par le transport en commun, notamment le tram là où il existe et là où il est prévu, par exemple le Port du Rhin ou le quartier des Poteries : nous envisageons de construire surtout dans la ville.

Q, ATD Quart-Monde : La construction de PLAI ne serait-elle pas une réponse nécessaire à l’engorgement des centres d’hébergement surtout pour les personnes pauvres et les familles éclatées ?

P.B. : Nous mettons en place l’obligation de construire 20% de PLAI dans tout programme de logements sociaux. Il faut savoir que nous partons d’une réalité de 8% de PLAI. Nous sommes contraints de constater que la politique de logement social de nos prédécesseurs était indigente, leur priorité n’était pas le logement social, alors que le contexte économique y était tout à fait favorable.

Témoignage de SDF Alsace : Des promoteurs se tournent vers nous collectif de sans abri, pour nous demander comment faire et donner des idées pour les logements adaptés aux personnes de faibles ressources.

A. Jund : Jusqu’à présent les promoteurs privés étaient réticents à construire des logements sociaux dans leurs opérations. Aujourd’hui les mêmes, acceptent d’inscrire dans leur programme jusqu’à 30 et 40% de logements sociaux, cela facilite la réalisation de leur propre programme de commercialisation.

Intervention de Micha Andreieff : Il convient de rappeler que notre débat porte sur les logements privés vides. Certes le « coefficient frictionnel » que vous citez semble faible, mais nous constatons que des immeubles entiers sont vides et là ce n’est plus du « coefficient frictionnel ». Face à cette situation, vous nous avez informé que vous allez mettre en place des GRL (garantie du risque locatif) pour 150 logements, c’est effectivement un premier pas que nous saluons, mais nous sommes loin, très loin, de notre hypothèse de remettre 3 500 logements vides sur le marché dans les 3 ans. Bien sûr cette hypothèse demande à être vérifiée, vous ne manquerez pas de le faire, mais tout de même 150 par rapport 1 500 par an c’est un peu faible. Nous avons également souligné dans notre document de travail que la remise sur le marché locatif de ces logements vides, c’est aussi économiser de l’espace, c’est reconstruire de la mixité sociale, c’est redynamiser le centre ville et ses différents équipements. C’est bien pour cela que nous nous tournons vers la collectivité, car elle a les capacités et la légitimité de promouvoir cette dynamique en s’appuyant sur le travail du mouvement associatif.

Nous notons avec satisfaction que vous allez étudier la mise en place de la taxe d’habitation sur les logements vides, afin que son application puisse se faire dès 2010.
Nous souhaitons vivement que vous puissiez étudier l’ensemble des éléments contenus dans le dossier de travail qui vous a été adressé et que nous puissions nous revoir dans les 2 mois pour continuer notre débat et définir ensemble des solutions concrètes aux questions soulevées aujourd’hui.

P.B. : Je suis tout à fait prêt à ce que nous nous revoyions dans les 2 mois. Je tiens à préciser que les 150 logements concernent uniquement le risque locatif, ensuite le programme locatif « habitat durable » concerne plusieurs centaines de logements. Concernant le parc locatif privé, hormis les gros propriétaires- bailleurs qui sont informés, il faut faire connaître les possibilités à tous les autres propriétaires.

Constat ; SDF Alsace : Nous avons été interrogés par une propriétaire de 3 studios qui a eu des ennuis avec de précédents locataires : à qui m’adresser pour pouvoir louer normalement mes logements. Il faut lui répondre à cette dame.

Q : Admettons qu’un groupe d’artistes occupe un local vide de la Ville pour y produire des activités culturelles, quelle réponse de la Ville ?

P.B. : Ils seront expulsés. Une autorisation de la Ville est nécessaire pour l’attribution d’un local.

En conclusion il est convenu que les associations et groupements présents aujourd’hui se retrouvent fin mai, pour faire le point sur l’avancement des différents points évoqués, sachant qu’il y a urgence et que tout ce qui peut contribuer à comprimer les délais sera bienvenu. Monsieur Philippe Bies, les autres adjoints présents Marie Dominique Dreyssé et Alain Jund, sont remerciés de leur participation à ce débat.

(1) -Commentaire sur le « coefficient frictionnement » :

Le « taux de frictionnement » de logements privés vides à Strasbourg cité par Mr Philippe Bies, mérite d’être examiné de près.
En fait, après vérification, il ressort que ce cœfficient est lié au nombre total des logements de la CUS et non à celui du nombre de logements de la ville de Strasbourg elle-même.

Sur la base des chiffres de l’Insee (dernière enquête connue de 1999, faute de mieux) :

Logements Cus 230 000

Logements Strasbourg 116 767
dont logements sociaux (23,5%)= 27 440
soit logements privés de Strasbourg 89 327

le « coefficient frictionnel » cité par Ph. Bies correspond
au rapport de 10 500 logements vacants sur le chiffre des logements de la Cus : (Insee 1999 corrigé impôts et Adeus)
/230 000 logements CUS/10 500 4,56%

concernant Strasbourg proprement dite
le« coefficient frictionnel » est donc effectivement
de 89 327/10 500 11,75%

De manière générale dans le patrimoine public (hlm) le pourcentage de logements vacants est de 3 à 3,5%. Cette vacance étant due à la rotation et à la remise en état des logements. Un taux plus élevé pose interrogation sur le sérieux de la gestion. La vacance « obligée » liée à d’éventuelles démolitions étant exclue de ces taux.

Si l’on appliquait au patrimoine privé le taux de vacance du public (3,5%) la vacance du privé devrait porter sur 3 125 logements
et non sur les 10 500 aujourd’hui constatés ; l’écart est de 7 375 logements, cet écart est massif, il pose réellement question : mauvaise gestion ou absence de gestion, ou volonté délibérée de tenir le marché tendu ? Dans tous les cas un mauvais calcul.

Sur la base de ces chiffres, celui de notre hypothèse de reconquête de 3 500 logements est réaliste, voir modeste.

Les Verts – Strasbourg – Groupe logement
7, rue de l’Epine, 67000 Strasbourg