Strasbourg, le 25 juin 2009,

Logements vacants à Strasbourg

Compte rendu de la réunion publique du 20 juin 2009

Cette seconde réunion publique prise à l’initiative de Droit Au Logement 67, Justice et Libertés, la Ligue des Droits de l’Homme, le Nouveau Parti Anticapitaliste, le Parti Communiste Français, le Parti de Gauche, le Parti des Verts- Strasbourg, le Réseau Éducation Sans Frontières, SDF Alsace, l’Union Régionale pour l’Habitat des Jeunes Alsace,
en présence de Philippe BIES, adjoint au Maire chargé du logement, qui représentait le Maire de Strasbourg, et d’Alain JUND, adjoint au Maire chargé de l’urbanisme, s’est tenue le 20 juin 2009 au Cardek.

L’ordre du jour proposé pour ce débat portait sur les trois points principaux :

  • la mise en place de la taxe d’habitation sur les logements vacants,
  • la création d’un structure adéquate ou le renforcement d’une structure existante,
  • la mise en place « d’un comité d’orientation ».

Étant convenu que chacun des partenaires s’entend qu’il y a de l’ordre de 10.500 logements vacants à Strasbourg et qu’il s’agit maintenant de trouver les meilleurs moyens pour tenter de remettre ces logements dans le parc locatif strasbourgeois. La demande de logements locatifs sociaux quant à elle reste toujours de l’ordre de 19.000.

oOo

Le débat s’est engagé sur l’actualité du marché du logement en regard de cette vacance. Un récent cahier du journal Libération (12.06.09) mettait en évidence que :

Entre 2007 et 2008 la vente de logements a baissé de 20%,
la commercialisation de programmes neufs de 37,6%.
Pendant la même période, la vente de l’ancien a baissé de 17%
Les notaires, les marchands de bien constatent que les transactions ont baissé de 42% en Île de France, et prévoient une accentuation de cette baisse durant cette année.

Les promoteurs ont bénéficié d’un ballon d’oxygène fourni par la demande de vente de 30 000 logements aux organismes Hlm à la demande du Président de la République. Il s’agit de programmes immobiliers engagés pour lesquels les promoteurs ne trouvaient pas d’acheteurs.

Sur cet ensemble de 30 000 logements promis à la vente, 21 000 ont été vendus ou sont en voie de l’être.

Les dispositions fiscales de la loi Scellier, particulièrement avantageuses pour les investisseurs, et la baisse concomitante des taux d’intérêts ont arrêté ce mouvement.

Ce jour même dans les Dna une enquête confirme que les prix de l’ancien ont baissé de 4,1% en 2008 et de 7,5% pendant le premier trimestre 2009, et que le conseil supérieur du notariat envisage une baisse en 2009 qui se situerait entre 10 et 20% et que cette tendance se poursuivrait en 2010.

Faute de pouvoir vendre, ou voir la valeur de leur bien diminuer, il n’est pas hasardeux de penser que les propriétaires de logements vacants seraient plutôt enclins à réhabiliter leur patrimoine s’ils y sont incités.

Les points du débat ont ensuite été présentés :

Premier point proposé : la mise en place de la Taxe d’habitation sur les logements vides.

La loi stipule que les logements vacants depuis plus de 5 ans peuvent être soumis à la taxe d’habitation dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants, si le conseil municipal le décide.

Le taux de cette taxe est celui de la taxe d’habitation, sans réduction ni abattement. (cf. texte en annexe).

Deuxième point : la création d’une structure adéquate ou le renforcement d’un structure existante.

Dans notre document de travail, nous avons estimé que la mise en place de cette taxe conduirait probablement les propriétaires de logements vacants à reconsidérer leur position sur la gestion de leur patrimoine.

Le fruit de cette taxe peut être suffisamment important pour permettre la mise en place d’une agence immobilière à vocation sociale, ou conforter un organisme existant (l’ARIM par ex.), dont la mission serait de contacter les propriétaires concernés, les convaincre de réhabiliter leur patrimoine et de le confier en mandat de gestion pour une quinzaine d’années, durée de remboursement des emprunts nécessaires à la réhabilitation.

Si en terme d’hypothèse, sur la base des 10 500 logements vacants, nous retenons que 3 500 seraient concernés, en se basant sur une taxe d’habitation de 1 000€ par logement (actuellement à Strasbourg pour un 4P la valeur moyenne de la taxe d’habitation est de 1 200€), dès la première année cette taxe rapporterait 3,5 M€. Ceci reste valable même si des modulations progressives sont apportées à la mise en place de la THLV. En fait, les 10500 paieraient le triple moins une part de vacants de moins de 5 ans => comptons 7 M€.

Pour traiter une cinquantaine de dossiers/logt par technicien et par an, la structure nécessaire, devrait être constituée d’une quinzaine de personnes : salaire chargé = (4 000€ x 13) x 15 = 0,780M€.hors frais de structure, soit de l’ordre 0,940M€ frais de structure inclus, ceci au regard de 3,5M€ de recette probable dès la première année. Une telle structure, pour éviter les redondances de services gestionnaires et financiers, devrait être adossée à un organisme constructeur existant, telle une SEM. Au-delà du financement de cette structure, la majeure partie de cette recette pourrait donc servir à bonifier les emprunts nécessaires à ces réhabilitations, afin que les loyers de sortie, dans une grande partie (de l’ordre de 40%), soient compatibles avec des loyers relevant des PLAI.

Troisième point : un Comité d’orientation.

La remise sur le marché des 3 500 logements privés, aujourd’hui vacants, est une option politique forte. Elle concerne le droit au logement et notamment pour les personnes dont les ressources sont les plus faibles (voir la proposition de travail). Une stratégie de reconquête de ces logements ne peut se faire sans l’impulsion de la Ville, pour autant elle concerne les associations militant pour le logement et la défense des locataires, les syndicats, et les partis politiques qui s’engagent dans cette démarche.

Il est donc légitime que ces militants soient associés à cette démarche au sein d’un « comité d’orientation » qui veillera à la bonne réalisation de cette politique, et ceci dès la mise en place de la THLV, afin d’être complètement partie prenante.

Cette instance ne fera pas double emploi mais sera complémentaire avec le comité de suivi technique (cf proposition de travail du 240.02.09) qui rassemblera hommes de l’art et représentation des acteurs (marchands de biens, experts, architectes, notaires, banquiers, administrations et entreprises)

oOo

Voici les termes du débat qui a suivi :

Philippe BIES : une délibération concernant la mise en place de la taxe d’habitation sur les logements vacants sera présentée au Conseil Municipal pour le 14 septembre prochain. Cette délibération reprend simplement les modalités d’application de cette taxe, selon les termes de la loi.

Notre travail préliminaire avec les services des impôts fait apparaître un premier résultat, très différent de vos hypothèses ; nous avons une première évaluation de l’état de la vacance de plus de 5 ans en 2008 : 1.870 propriétés répondent à la définition d’application de la THLV, cette évaluation sera complétée pour ce qui concerne 2009 à la fin de l’année. La mise en place de cette taxe sur les logements vacants en 2008, sur la base du taux de 24,06% en application à Strasbourg, produirait une imposition de l’ordre 622.000 €, soit 1,04% de la taxe d’habitation.

A. JUND : cela concerne donc les logements vacants de plus de 5 ans, qui se situent essentiellement en secteurs sauvegardés et anciens. Souvent il s’agit de locaux partiellement occupés par des commerces ou des entrepôts.

P.B : c’est la loi du 13 juillet 2006 qui entre donc en application. Il n’en reste pas moins qu’existent des astuces qui permettent d’y échapper : seuls les locaux habitables, clos couverts pourvus d’un confort minimum, sont assujettis à la taxe, il suffit donc qu’un logement soit dépourvu de salle de bains, ou qu’elle ait été démontée, pour que le logement ne soit pas soumis à la taxe. De plus sont exclus de la taxe les logements qui auraient été occupés plus de 30 jours consécutifs pendant les 5 années de référence.

Micha Andreieff : il donc permis de supposer qu’une fois la THLV votée en septembre 2009, l’on voit fleurir des annonces pour des locations à durée déterminée.
Les chiffres que vous nous présentez aujourd’hui, 1870 logements vacants depuis plus de 5 ans, réduisent sérieusement ceux de notre hypothèse basée sur 3.500 logements soit le 1/3 des 10.500 logements vacants à Strasbourg. Il n’en reste pas moins que le principe d’actions que nous proposons à la hauteur des 10.500 logements vacants demeure valable.

Monique Maitte s’interroge sur le rôle que peut jouer la FNAIM au près des propriétaires qui ne savent pas comment remettre leur patrimoine en location ou hésitent à le faire.

A.J, estime que la mise en place de la THLV incitera les propriétaires à relouer, notamment les petits propriétaires qui ne voulaient pas s’encombrer de tracas et confier en gestion leur patrimoine rénové. Cela prendra du temps, les évaluations qui seront faites nous permettront d’ajuster les actions qui prendront de toute manières des années. Tout dépend aussi de la qualité du dispositif que nous saurons mettre en place pour conduire ces opérations.

P.B. : nous avons bien vu au cours de l’exposé qui a été fait, que la cohérence du dispositif que nous mettrons en place garantira le succès ou pas de l’opération. Nous avons déjà mis en place le programme d’intérêt général d’habitat durable, qui permet aux propriétaires bailleurs de rénover leurs logements dans des conditions financières très favorables, à condition qu’ils acceptent de conventionner leurs logements, avec en plus une prime de sortie de vacance. Ce dispositif touche autant les petits propriétaires que les gros.
Concernant l’organisme à mettre en place, il me semble qu’il vaudrait mieux conforter un organisme existant, telle une agence immobilière à vocation sociale, que l’on pourrait aider grâce au produit de la THVL, ce qui politiquement est envisageable. DOMICOOP serait par exemple un organisme envisageable, mais je ne sais pas si elle est suffisamment outillée. Il serait plutôt souhaitable de renforcer cette structure qu’en créer une autre ; ce sera en tous les cas plus rapide. Et pour tout ce qui concerne les travaux, quand ils seront nécessaires, l’ARIM assure la mise en oeuvre du programme d’intérêt général. Il faudrait que d’ici 2010 ce dispositif prenne une forme cohérente et efficace. L’évaluation de son fonctionnement nous permettra alors d’aviser.

Martine Robert : nous nous sommes aperçus, à Mulhouse, que certains propriétaires bailleurs ne veulent pas s’embarrasser de la gestion locative. Nous avons donc tenté de mutualiser ces propriétaires. L’Arim, qui a assuré ce travail, a proposé aux bailleurs de prendre en charge l’ensemble de la démarche de réhabilitation moyennant un mandat de gestion (bail à réhabilitation) de 15 ans, durée des emprunts pour la réhabilitation. Cette démarche s’est heurtée aux banques, estimant que les propriétaires parfois trop âgés, ne présentaient pas de garanties suffisantes, et considéraient que l’Arim était une structure trop légère pour se substituer financièrement aux propriétaires. Nous avons donc créé une AIVS qui a pu avoir accès aux crédits bancaires. Il vaudrait donc mieux mutualiser les structures existantes, afin que les propriétaires et les organismes de crédit n’aient qu’un seul interlocuteur.

M.A : c’est bien l’objectif que nous avons décrit dans notre proposition, qu’il y est une seule structure qui traite l’ensemble de la remise sur le marché de ces logements vacants, avec un mandat de gestion. Car il s’agit, par ces opérations, de rééquilibrer aussi l’occupation sociale du centre ville, et donc de proposer cette situation de logements à des familles qui habituellement sont logées en périphérie, du fait du montant des loyers.
Concernant la Fnaim, on devrait pouvoir considérer que la gestion de nouveaux logements remis sur le marché serait pour elle une source de revenus supplémentaires, et que donc elle pourrait y trouver son intérêt.

Philippe MERLET : du point de vue éthique il me semble que si tout ce travail de réhabilitation, de portage de mandant de gestion, c’est-à-dire faire tout en lieu et place du propriétaire, son patrimoine devrait revenir au domaine public. Il parait un peu scandaleux de tout faire à la place des propriétaires et leur rendre leur patrimoine impeccable après 15 ans, tout le profit est pour eux ! Pourquoi ne pas le racheter tout de suite ?

P.B. : l’interrogation est légitime, mais le constat que nous partageons sur cette situation est qu’il existe aujourd’hui des moyens de sortir de cette situation. Il y a des propriétaires qui ne disposent pas des moyens de réhabiliter leurs logements, il ne s’agit pas de faire qu’ils s’enrichissent, mais de leur proposer un mandat de gestion sur la durée des emprunts nécessaires à la réhabilitation. Pour nous, l’intérêt est de sortir des logements de la vacance, d’offrir aux familles un loyer social, et celui du propriétaire c’est de sauvegarder son patrimoine, sans pour autant toucher de loyer pendant la durée du mandat de gestion.

M.A. : ces opérations de reconquête des logements vacants équivalent à réaliser du « logement social de fait », c’est-à-dire de permettre au moins pendant une période de 15 ans de loger en centre ville des familles jusqu’ici cantonnée, sans qu’elles l’aient choisi, en périphérie de la ville.

Chérif LADAYCIA : je ne comprends pas pourquoi remettre seulement 3.500 logements sur le marché alors que 10.500 sont vacants. Concernant la THLV, une fois qu’elle est appliquée et que les logements sont rénovés, il conviendrait de tout mettre en œuvre pour que les familles de faibles revenus soient logées en centre ville.

Un participant : il me semble qu’il faut être réaliste. Si déjà une centaine de logements est remise sur le marché ce sera bien. Pour réaliser ces opérations, des outils aujourd’hui existent. Est-ce que la seule THVL sera suffisante pour obtenir le chiffre espéré des logements remis sur le marché locatif ? Des bailleurs ont des filiales spécialisées, par exemple Batigère a une filiale Présence Habitat, mais, malgré le dynamisme du promoteur, les résultats sont restreints.

Guy FALUDI : j’abonde dans le sens où la mise en place de la THLV permettra de tirer une sonnette auprès des propriétaires pour les inciter à remettre leurs logements en location. Il ne faut pas négliger que certains propriétaires, dont les logements sont vacants de moins de 5 ans seraient incités, en fonction de mesures appropriées, à les remettre en location. Mais pour répondre à une interrogation précédente, il s’agit bien de s’entendre sur les critères d’attribution de ces logements, pour éviter les ségrégations comme on en voit trop souvent. C’est possible, il y faut une claire volonté.

Guy GIRAUD : il faut tenir compte de l’acquis de ces opérations programmées d’améliorations de l’habitat (OPAH) déjà réalisées. Le constat est, qu’au bout de 15 ans, elles sont revenues dans le domaine privé. Il faudrait réfléchir aux modalités à mettre en place pour que ces logements restent des logements sociaux de fait. Imaginer des mécanismes de rachat peut être ?

P.B. : concernant les OPAH, elles sont réalisées sur des périmètres précisément déterminés. Maintenant, nous sommes sur l’ensemble du territoire de la ville, ce sera beaucoup plus diffus. Ce risque existe, mais comme il est réparti sur l’ensemble du territoire de la ville, il faut espérer qu’il sera moins sensible. Nous n’avons pas encore une image exacte de la territorialisation de ces logements. L’agence d’urbanisme (ADEUS) travaille actuellement sur ce sujet. Il est probable que des poches importantes sont situées dans le centre ville, la vérification est en cours.

Concernant les bailleurs sociaux, nous avons aujourd’hui retenu un objectif de 250 acquisitions-réhabilitations par an. Ce sont dans la plupart des cas des logements dégradés, que les bailleurs achètent directement, où par le biais des préemptions que peut pratiquer la CUS.

Lors de notre première réunion, j’ai rappelé que notre objectif est de ramener du logement très social en centre ville. La « commission patrimoine » de la ville, maintenant mise en place, a listé toute une série de bâtiments, appartenant à la ville, et jusqu’ici inoccupés, principalement en centre ville, qui vont faire rapidement l’objet d’une cession à des bailleurs sociaux. Ces cessions seront aussi liées à des baux emphytéotiques pour ce qui concerne l’aménagement d’hébergement d’urgence. Ces opérations de cessions seront proposées à un conseil municipal d’ici la fin de l’année. Ces opérations devront, par convention avec les bailleurs, aboutir à du logement PLAI, et ceci dans des délais précis, afin qu’ils ne restent pas vacants faute de volonté de faire.

Concernant la structure adéquate pour conduire l’ensemble de ces opérations, compte tenu de la complexité des montages financiers, il faudra que les propriétaires n’aient effectivement qu’un interlocuteur.

M.A. : les chiffres de logements vacants de plus de 5 ans annoncés sont bien en deçà de l’hypothèse que nous avons bâtie. Il n’en demeure pas moins que les actions qui seront engagées, associées à la mise en place de la THLV, devraient faire office de levier pour la réhabilitation des logements dont la vacance est plus récente, d’autant que si une structure dynamique est mise en place, elle sera en mesure d’inciter les propriétaires à bouger. Il conviendrait dans ces conditions, que les objectifs fixés à cette AIVS dépassent les seuls logements vacants depuis plus de 5 ans et soient orientés plus généralement vers l’ensemble des 10.500 logements désignés, même si cela prolonge les délais de réalisation..

P.B. : il convient de préciser que l’application de la THLV n’est pas limitée dans le temps, et qu’il faudrait une nouvelle délibération pour l’abroger. De nombreuses villes (Rennes, Saint Etienne, Le Havre, Clermont Ferrand, Reims, Nantes, Morlaix …) ont mis en place ce genre de dispositif. Nous n’en n’avons pas encore de bilan, la seule chose qui a été constatée est que ces dispositions ont eu un effet psychologique très important.

P.M. : il faut espérer qu’une fois ces dispositifs mis en place et remplissant leur rôle, ils induisent un effet d’entraînement, et que pour de futures échéances, ils deviennent des objectifs électoraux, et que le législateur s’en empare pour améliorer la loi et la rendre plus contraignante.

M.A. : dans les objectifs de ce débat nous avons envisagé d’interroger la ville sur deux autres points, qui pourraient faire l’objet d’un prochain débat public semblable à celui-ci :

  1. avoir une présentation de ce qui sera présenté au CM concernant la proposition de mise en place de la THLV,
  2. que notre « collectif », regroupant associations et partis politiques soit associé, sous une forme qui reste à déterminer (nous avons pensé à un « comité d’orientation »), à la définition des missions de l’AIVS qui serait mise en place comme interlocuteur unique des propriétaires bailleurs.

P.B. : la délibération concernant la mise en place de la THLV est rédigée. C’est un document technique qui reprend précisément les termes de la loi, il me semble qu’il ne donne pas lieu à débat, vous connaissez les termes de la loi, elle ne comportera pas d’éléments sur la mise en place d’une AIVS.

Par contre il serait intéressant de travailler sur le dispositif lui-même. Il est difficile d’envisager un « comité » sur lequel s’adosserait le CM dès lors qu’il comprend des partis politiques, dont l’un est lui-même dans le CM. Mais il me parait intéressant que soit mis en place un dispositif qui travaille sur la mise en place de la structure opérationnelle et son évaluation. J’y suis prêt. L’objectif est suffisamment important pour que ceux qui s’y intéressent soient associés à son fonctionnement.

M.A. : notre proposition n’a pas d’objectif de contrôle mais bien d’entraînement à la démarche engagée. Par ailleurs, nous sommes bien conscients que même au sein de la majorité municipale, aussi soudée soit-elle, il puisse y avoir des dissensions à ce sujet, notre « collectif » pourrait être en somme une locomotive de l’opération et servir d’appui à la collectivité. C’est le sens que nous voulons donner à notre démarche. Et ceci nous pensons qu’il serait souhaitable de le faire dès le début du mois d’octobre.

P.M. : la ville va assurer la communication sur cette opération de reconquête des logements vacants, mais il serait aussi intéressant que les associations qui participent à ce débat le fassent également afin d’être dans ce domaine le relais de la ville, d’où l’importance de continuer à travailler ensemble, notamment sur l’outil à mettre en place. Ce débat est aussi un outil de travail et de formation pour l’ensemble des participants, associatifs et élus.

M.R. : capter les logements vacants cela se fait beaucoup par la confiance et le bouche à oreilles. Plus les gens en parlent plus les intéressés se tournent vers l’offre technique. Il ne suffit pas que les petits propriétaires soient démarchés par des techniciens, il faut qu’ils puissent aussi se renseigner dans leur voisinage, auprès de leurs proches, et auprès de propriétaires déjà engagés dans la démarche pour se convaincre de l’intérêt de rénover. Là le réseau a toute sa place.

P.B. : d’évidence des campagnes d’information seront nécessaires, et nous nous y efforcerons.

Une participante s’étonne de la disparité des chiffres débattus. La ville ne pourrait-elle pas faire une communication claire sur la réalité à ce sujet.

P.B. : précise que le débat aujourd’hui n’est plus sur les chiffres, ceux des hypothèses évoquées et les premières estimations fournies par les services fiscaux, mais sur la volonté commune de faire et de trouver la meilleure manière de faire. Il faut envisager que l’engagement de la démarche forme un effet de levier et qu’il entraîne le mouvement bien au-delà des premières estimations obtenues.

M.A. : remercie P. BIES, et l’ensemble des participants d’avoir participés à ce débat et rendez-vous est pris pour le début du mois d’octobre pour travailler avec la ville sur l’organisation et les missions de l’agence immobilière à vocation sociale qui sera chargée de conduire ces opérations de remise sur le marché locatif des logements aujourd’hui vacants.

oOo

Note : Sur la base de la première approche chiffrée présentée par la Ville :

  • 1 870 logements vacants de plus de 5ans,
  • apport de la THLV 622 000 €

Il ressortirait que, sur la base de ces premières estimations, le rapport de cette taxe serait en moyenne de 332 € par logement.

Au regard de la connaissance que nous avons du montant de la taxe d’habitation pratiquée à Strasbourg, cette estimation nous paraît paradoxalement faible.
haut de page

Les Verts – Strasbourg – Groupe logement
7, rue de l’Epine, 67000 Strasbourg