Avril 2012,

Logements privés vacants à Strasbourg

Synthèse du travail et des propositions faites à la Ville par un groupe de 12 associations et organisations, au cours de 5 réunions publiques de mars 2009 à janvier 2010.

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Février 2008

Constat, sur la base du recensement de 2008 :

  • 9.500 logements privés vacants, soit 6,8 % des logements de Strasbourg, et 30 % des 31 600 du Bas-Rhin,
  • 19.300 demandes de logement Hlm dans la Cus,
  • Les associations d’entraide estimaient à 400 les personnes vivant dans la rue pendant l’hiver 2008.

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Ce qu’en dit Albert JACQUARD dans son livre « Un logement, un droit pour tous » :

« Il y a en France, un grand nombre de familles qui n’ont pas de logement. Dans le même temps, il y a quantité de logements qui sont vides. Que faut-il faire ?
La réponse s’impose d’elle-même : il faut installer ces familles dans les logements vides. »

Dès 2008, à l’initiative du groupe des Verts de Strasbourg, un « groupe logement » se constitue. Très vite apparaît la nécessité d’ouvrir le débat et le porter sur la place publique. 12 associations et organisations se sont associées à ce travail (l’AHBAK, ATD Quart-Monde, le Collectif SDF Alsace, le CREP, le DAL67, Justice et Liberté, LDH Strasbourg, le Parti de Gauche, RESF-67, l’URHAJ Alsace, les Verts-Strasbourg).

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Premier constat : le logement Hlm coûte cher.

1 cpl – 1 personne qui travaille -1 salaire pour 3p hlm

  • Loyer 430 € charges 70 € = 500 €
  • Plafond de ressources pour 2 pers 2.350 €/mois
  • Ce revenu ne donne pas accès à l’Apl
  • Taux d’effort = 21%

Pour le même couple

  • Ressources 40% inférieures à 40% du plafond Hlm,
  • Bénéficie d’un loyer minoré de 20% = 344 € + 70€ ch = 414 €
  • Il ne bénéficie toujours pas de l’APL
  • Taux d’effort de 29%

(Calcul Apl base nov 2008)

A titre de comparaison dans le privé, toujours en nov 2009, à Rive Etoile un logement de 2 pièces de 45 m² est loué 710€ charges comprises. Les demandeurs de logement les plus démunis, ou ayant des ressources « médianes », sont donc assignés au parc social.

En pourtant il faut constater que seul le logement social ne suffit pas à répondre au logement des personnes aux revenus les plus modestes.

Pourquoi seul le secteur public devrait-il répondre à cette demande alors que dans le secteur privé de nombreux logements sont vacants ?

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Question : pourquoi tant de logements vacants ?

Dans le parc social les taux de vacance varient entre 1,5 et 3%
= rotation, réfection, remise en état.
Au-delà de ces taux il faut s’interroger sur les modalités de gestion de l’organisme propriétaire. D’une manière générale cela se traduit par une injonction de la mission d’inspection du logement social de l’Equipement.

Dans le parc public de logements privés de Strasbourg 9.500 logts vacants = 6,8 de vacance !

Questions – pourquoi cette vacance ?

  • Héritages,
  • Indivisions,
  • Propriétaires impécunieux,
  • Crainte des mauvais payeurs,
  • Attente de jours meilleurs ?

Alors que de nombreuses aides, et dispositifs existent pour permettre la remise sur le marché locatif ces logements,

8 dispositifs fiscaux et d’aides, à commencer par

  • Le FNAH subventions et primes de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat …..
  • Et plus récemment celle mise en place par la CUS pour aider les propriétaires privés à réhabiliter leurs logements.

Ces différentes aides permettraient, en fonction de leur usage, de remettre sur le marché locatif des logements conventionnés, et donc, en fonction des ressources des locataires ouvrir droit à l’Apl.

A quoi pourrait conduire cette reconquête » ?

Tout d’abord à offrir un logement à ceux qui en sont dépourvus et permettre une meilleure « mixité sociale » de la partie centrale de la ville, là où se situent la majorité des logements vacants, et :

  • à freiner l’extension urbaine ; si effectivement quelques 3 500 logements sont remis en location (ce qui représente une population d’au moins 11 000 personnes), en lieu et place de la construction de leur équivalent en logements neufs, le foncier économisé serait de l’ordre d’une vingtaine d’hectares à raison d’une densité moyenne de 180 logts/ha (densité moyenne du centre-ville), ou une soixantaine d’hectares, à raison des pratiques récentes en périphérie,
  • à fluidifier le marché locatif aujourd’hui très restreint,
  • à contribuer à une stabilisation voire à une baisse des loyers,
  • à réduire avec les travaux d’isolation thermique le coût des charges locatives,
  • à redynamiser le commerce et les services de proximité,
  • à renouveler les effectifs scolaires.
  • à optimiser les structures techniques, viaires, transports en commun, équipements etc.

L’ensemble de ces éléments demande, à notre avis, à travailler à la reconquête d’une part significative de ces logements vacants ; compte tenu des raisons présumées de la vacance, nous avons estimé que la remise sur le marché du 1/3 de ces logements (de l’ordre de 3.500) devrait être un objectif raisonnable.

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Sur cette base 5 réunions publiques ont été organisées.
Une quarantaine d’associations et d’organisations contactées,une douzaine a répondu.

Des élus ont également répondu à nos invitations et ont assisté à ces réunions, en particulier Philippe Bies, et Alain Jund, Adjoints au Maire, chargés du logement et de l’urbanisme.

Nous avons réfléchi aux conditions qui permettraient de remettre ces logements sur le marché locatif :

  1. convaincre la Ville que c’est une manière évidente de tenir, pour partie, les engagements qu’elle a pris de livrer 1 500 logements par an,
  2. faire appliquer la taxe d’habitation sur les logements vacants, loi du 13 juillet 2006 ; pour cela il suffit d’une décision du conseil municipal. Cette mesure devrait inciter les propriétaires à poser un regard différent pour la remise sur le marché locatif de leurs logements inoccupés,
  3. convaincre les propriétaires qu’ils trouveront des avantages certains à réhabiliter leur patrimoine:
    • différents prêts et avantages fiscaux,
    • gestion de leur patrimoine par un organisme Hlm ou un organisme à vocation sociale, leur garantissant un loyer régulier,
    • restitution de leur patrimoine à l’issue du bail de gestion (20 ans souhaitables)
  4. faire connaître ces possibilités, et arriver à convaincre les bailleurs institutionnels ou les gestionnaires de patrimoine privé,
  5. confier la gestion de ces logements à un groupement d’organismes Hlm ou à un organisme à vocation sociale, spécialement constitué pour la mise en œuvre de ce programme.
  6. faire de même pour les logements vides de son propre patrimoine privé (voir document Dal 67)
  7. convaincre la Ville que les démolitions doivent systématiquement être précédées de « reconstructions » à raison de deux logements Hlm neufs pour un logement Hlm démoli, alors que les différents projets Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) prévoient sur les sites strasbourgeois la démolition de 2 500 logements (chiffre qui a été négocié à la baisse par la nouvelle municipalité).
  8. faire en sorte que les économies d’énergie soient un des objectifs prioritaires de ces réhabilitations, afin de réduire significativement les charges locatives.

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Nous rappelons ensuite :

Les dispositions du Droit Local :

Ce droit prévoit notamment que toute personne démunie de plus de 16 ans doit recevoir des secours qui concernent son hébergement, sa nourriture et les soins dont elle a besoin.

Le Droit de Réquisition :

L’ordonnance du 11 octobre 1945 et décembre 1958, réactualisée en juillet 1998

Les articles 131-2 et suite du code des communes accordent les pouvoirs de police au Maire, et comprend notamment « le soin de pourvoir d’urgence à toutes les mesures d’assistance et de secours » afin de prévenir tout risque de trouble à l’ordre public.
Dans ce cadre, le Maire peut prononcer la prise de possession temporaire de logements vacants pour des familles sans abris, dans des cas d’urgence et à titre tout à fait exceptionnel, par exemple à l’occasion d’une catastrophe naturelle, d’un sinistre, d’une mise en péril.

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Le 20 juin 2009, nous avons présenté la synthèse de nos demandes :

  • La mise en place de la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants,
  • La création d’une structure adéquate ou le renforcement d’une structure existante, pour la reconquête des logements vacants.

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Le 14 septembre 2009, à l’unanimité, le Conseil Municipal votait la mise en place de la taxe d’habitation sur les logements vacants de plus de 5 ans.

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Le 23 janvier 2010, nous avons eu l’occasion de débattre de la proposition de loi déposée au Sénat par les sénateurs Socialistes, Verts et Apparentés « relative à la lutte contre le logement vacant et à la solidarité nationale pour le logement ». Proposition de loi qui a été repoussée par la majorité du Sénat.

Estimant que cette proposition de loi constitue une nette avancée, nous avons proposé que Strasbourg devienne le creuset effectif de sa mise en œuvre, et que le Conseil Municipal se prononce sur :

  • l’application de la THLV après 2 années de vacance,
  • le doublement du taux de la THLV,
  • l’usage du droit de préemption en cas de vente d’immeubles vacants depuis plus de 5 années,
  • la réquisition des logements vacants depuis plus de 5 ans,
  • l’adoption d’un moratoire sur les expulsions locatives jusqu’au relogement effectif des familles.

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Puis au cours de cette même réunion nous avons de nouveau examiné ce que pourrait être une structure adaptée à la résorption de ces logements vacants.

Cette structure aurait pour mission :

  • Repérer et rencontrer les propriétaires
  • Les convaincre de remettre leurs logements en location
  • Monter les opérations et sécuriser la démarche
  • Assurer une maîtrise d’ouvrage déléguée
  • Gérer la location pour le compte des propriétaires
  • Evaluer la démarche
  • Optimiser et répéter …

La Ville (Ph Bies) manifeste une certaine incrédulité à l’égard de cette proposition. Elle ne souhaite pas aller trop vite et veut confier, dans un premier temps, à l’Arim (Association de rénovation immobilière, actuellement Pact-Arim, Propagande et action contre les taudis), une mission d’information des propriétaires sur les différentes modalités d’aides et de financement qui peuvent leur permettre de remettre leurs logements en état ou les réhabiliter.

Ph. Bies souhaite « que sur cette question, et plus globalement sur la question du logement, nous puissions régulièrement avoir des échanges et faire des points d’étape qui permettent de mesurer l’avancement de la mise en œuvre de notre démarche. De conduire une évaluation permanente et procéder aux inévitables ajustements. »
(notre CR de la réunion du 23 janvier 2010).

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Pour ne pas en rester aux demandes et aux revendications, certains membres de ce groupe de travail ont fait une proposition à la ville de mettre en place une « mission de préfiguration » telle qu’elle a été présentée en réunion publique.

Le rôle de cette mission serait de définir dans quelles conditions et avec quels moyens la reconquête de ces logements vacants pourrait se réaliser. Son objectif étant de cerner la structure qu’il conviendrait de mettre en place, ou l’adaptation qu’il faudrait apporter à une structure existante, pour remettre une part significative des logements vacants sur le marché locatif.

Cette mission de préfiguration serait conduite par un groupe de professionnels, dont le travail serait soumis à un comité d’orientation réuni par la Ville. Le fruit de la taxe d’habitation sur les logements vacants suffirait amplement à la financer.

Cette proposition faite à la Ville dès mars 2010, est restée sans suite, malgré plusieurs réunions de travail avec le Service du Logement de la Cus. Aucune autre consultation sur ce sujet n’a été lancée depuis.

Le DAL 67 avait relevé dès octobre 2007 que dans le patrimoine de la Ville, composé de 602 logements, 184 étaient vacants. La municipalité ayant basculé à gauche en 2008 s’était rapidement engagée à remettre ces logements sur le marché locatif. Elle a cédé ces logements à Habitation Moderne pour leur réhabilitation. Depuis cette date ces 184 logements semblent toujours inoccupés.