23 juin 2010,

Reconquête des logements privés vacants à Strasbourg
Proposition pour une mission de préfiguration

Préambule

Le constat a été établi que le nombre de 9.016 logements privés sont vacants à Strasbourg. Ce chiffre issu du recensement de 2009 indique un taux de vacance anormalement élevé. Les raisons de cette vacance sont nombreuses ; des propriétaires impécunieux, d’autres ayant connus des difficultés en louant leur patrimoine, certains rencontrant des problèmes d’héritage, et probablement certains attendant des jours meilleurs.

Le travail engagé par la Ville, en partenariat avec les secteurs associatif et poli-tique, a conduit dans un premier temps à l’adoption par la Ville de la taxe d’habitation sur les logements vacants, et à envisager, dans un second temps, un travail d’information et d’assistance technique des propriétaires de ces logements vacants sur les différentes possibilités de financement de remise en état de leurs logements et des garanties des risques locatifs.

Pour organiser cette information, faciliter les aspects juridiques, techniques et financiers de la remise sur le marché locatif d’une partie de ces logements, la mise en place d’une structure adaptée semble nécessaire. Toutefois, la connaissance des outils utiles à redresser cette situation de la vacance n’étant pas rigoureusement établie, il parait approprié de mettre en place une « mission de préfiguration » à ce travail de résorption, en constituant un comité d’orientation qui progressivement établira la nature du travail à mettre en œuvre et dessinera la structure adaptée qui pourrait le réaliser.

Pour que l’opération de reconquête soit effective, et que son impact retourne les préjugés qui ont actuellement cours, il faut qu’elle soit suffisamment massive et dynamique pour qu’elle puisse être ressentie comme légitime. Ceci à l’instar de la politique du logement que met en œuvre la Communauté Urbaine de Strasbourg depuis presque 2 années.

C’est l’objet de la présente proposition de mise en place d’une mission de préfi-guration.

Cette mission comprendrait 3 phases :

  1. Constituer un échantillonnage représentatif des logements vacants,
  2. Approche des conditions techniques, juridiques et financières de la remise en état de ces logements
  3. Adaptation ou structuration nécessaire permettant la reconquête d’une partie de ce patrimoine.

Première phase : Constitution d’un échantillonnage représentatif des logements vacants

I – Réunir une Comité d’Orientation

Son objet serait d’orienter la démarche de la mission de préfiguration sur la base de l’analyse de l’état des lieux établi, et de suivre le travail de la mission, de valider la faisabilité des options, de guider les esquisses de processus et de démultiplier le principe de l’action auprès des professionnels de terrain.

Il pourrait réunir aux cotés de la Ville : le Conseil Régional, le Conseil Général, la Caisse des Allocations Familiales, la Caisse des Dépôts et Consignations, l’Association des Propriétaires Immobiliers, l’Union des Syndicats de l’Immobilier, la FNAIM, la Chambre des Notaires, l’Association Régionale des organismes Hlm, des représentants des Institutions Financières, les principales Associations de Locataires (CNL, CGL, CSCV).

II – Apprécier et définir le champ de la mission

Sur le constat des 9.000 logements vacants, nous proposons d’apprécier cette vacance, pour sérier les leviers qui permettront de remettre ces logements sur le marché immobilier et à estimer les moyens financiers et humains nécessaires pour mobiliser les propriétaires.

Il est proposé d’étudier un nombre limité d’immeubles test, représentatifs des situations de vacance de logements. Le repérage se fera sur la base des im-meubles assujettis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (logements vacants depuis plus de cinq ans), élargis à des immeubles comprenant des lo-gements vacants depuis plus de 2 ans.

L’accès aux fichiers fiscaux de la taxe d’habitation est une condition préalable de la réalisation de cette démarche. Ces données sont communicables au niveau des immeubles et des logements par les services fiscaux aux collectivités locales. L’équipe d’étude accompagnera la ville dans ses démarches auprès des services fiscaux et procédera au repérage de ces immeubles, en lien avec ces services.

A cette fin il sera constitué un échantillonnage d’une quarantaine d’immeubles, sur lesquels des informations seront collectée auprès de la collectivité (études OPAH, PIG, services immobiliers…) et de visu par des visites de sites. Les propriétaires seront contactées, le cas échéant les syndics de copropriété, en vue de leur proposer des études d’opportunité dans la perspective d’une remise sur le marché des logements vacants.

Sur cette base, on peut raisonnablement escompter qu’une vingtaine d’études d’opportunité seront effectivement réalisées. Ces études comprendront les volets suivants :

III – Elaboration d’une stratégie de communication

Pour établir une analyse partagée du diagnostic et mettre en mouvement les partenaires dans la perspective d’une phase opérationnelle, il conviendra d’établir avec la Ville de Strasbourg une stratégie de communication à l’égard des acteurs et professionnels de l’immobilier. Des entretiens seront réalisés avec ces acteurs en vue de :

  • les informer et obtenir leur avis sur les conditions de mobilisation des propriétaires privés
  • évaluer les potentialités de mobilisation partenariale et leurs motivations
  • poser les bases d’un futur cadre partenarial.

A ce titre, des entretiens seront réalisés avec des professionnels de l’immobilier et leur représentant (UNPI, FNAIM, CNAB) établissements prêteurs (CDC, banques), Architecte des Bâtiments de France.

Deuxième phase : Approche des conditions techniques, juridiques et financières de la remise en état de ces logements

IV – Analyse de la raison de la vacance
Procéder à l’examen attentif des caractéristiques pouvant conduire à la va-cance :

  • inconfort,
  • succession/indivision,
  • copropriété,
  • absence de volonté du ou des propriétaires,
  • abandon de gestion par le propriétaire (lié à son âge, des difficultés avec des locataires, à la faiblesse des moyens financiers, à la méconnaissance des aides…)

Cet examen doit déboucher sur les principales raisons qui incitent les proprié-taires à conserver des logements vides plutôt que de les louer contre des loyers. Cette analyse sera essentielle pour construire les argumentaires de mobilisation des propriétaires.

V – Elaboration d’un avant-projet sommaire par immeuble ou logement

  • descriptif, après visites et relevés, des travaux (logements et parties communes, recomposition des accès…)
  • concertation avec L’ABF et définition de typologie d’actions
  • estimatifs financiers des travaux (a l’aide de ratios) avec l’assistance d’un BET et d’un Maître d’œuvre,
  • évaluation des conditions économiques de remise sur le marché des logements vacants (adéquation offre/demande, niveaux de loyers, aspects fiscaux, localisation…)
  • étude de financement (fonds propres, subventions, prêts)

VI – Elaboration de scenarii d’interventions spécifiques correspondant à des catégories de vacance :

  • les moyens de mobilisation des propriétaires
  • intervention de bailleurs sociaux
  • modulation des financements (par exemple en fonction d’objectifs de conventionnement)
  • les dispositifs juridiques (par exemple bail à réhabilitation)
  • voire mobilisation de procédure coercitive (insalubrité remédiable, arrêté de péril)

Ces scenarii devront modéliser les conditions et formes de réalisation du mon-tage d’opération, en prenant en compte tous les aspects :

  • le cadre juridique et le statut de propriété (opération réalisée par le pro-priétaire, par bail, par cession)
  • les éléments déterminants lies au marché (adéquation offre/demande, niveaux de loyer, clientèles ciblées…)
  • les conditions de gestion (gestion en direct par le propriétaire, par bail, mandat de gestion, dans le cadre d’une structure de gestion locative adaptée)
  • intervention d’un BET et d’un Maître d’œuvre

VII – Echanges avec les propriétaires

  • analyse de leur volontariat et évaluation de leurs motivations
  • analyse des conditions économiques de leur engagement (aides finan-cières, appui technique, niveaux de loyers…)
  • analyse des éventuelles solutions alternatives (intervention d’un bailleur social)

Troisième phase : Adaptation ou structuration nécessaire permettant la recon-quête d’une partie de ce patrimoine

VIII – Une démarche opérationnelle

Cette mission de préfiguration a donc bien pour objectif de cerner les orienta-tions d’une politique d’initiative publique de remise sur le marché de logements vacants à Strasbourg et de mettre en évidence les moyens à mobiliser pour y parvenir :

  • une étude pré-opérationnelle permettant de d’approcher les objectifs de reconquête des logements vacants (enquêtes de terrain, recensement des immeubles, localisation…) :
  • caractériser les moyens techniques nécessaires: équipe de suivi anima-tion, matériel informatique et bureautique, permanences sur sites, bases de données, logiciel de cartographie…
  • définir l’’assistance technique à fournir aux propriétaires : aide à la réalisation d’études de faisabilité, assistance au montage des dossiers de financement, aide à la gestion des immeubles, voire maîtrise d’ouvrage déléguée
  • proposer les moyens nécessaires en termes de campagne d’information et de communication en direction des propriétaires: réunions publiques, contact avec la chambre syndicale des propriétaires, affiches, envoi de courriers-type, plaquettes d’information…

Ces dispositions devraient permettre à la Ville soit d’adapter un outil technique existant, soit de mettre en place une structure appropriée pour assurer la remise sur le marché d’une partie importante de ces logements vacants.

IX – Constitution de la mission

Cette mission de préfiguration, mise en place pour une durée de 6 mois, serait constituée de techniciens aguerris dans les montages d’opérations complexes, l’un d’eux assurant la représentation de la mission. Ils seraient accompagnés dans leur travail par un secrétariat et dans le cadre de la seconde phase de la mission par des assistants.

La compétence technique d’assistance à maitrise d’ouvrage (maitrise d’œuvre, études techniques et chiffrages) serait confiée à une structure extérieure type ARIM.

X – Situation de la mission
Compte tenu de la temporalité de cette mission, il est souhaitable qu’elle puisse être adossée à un organisme existant, éventuellement celui chargé des missions techniques, pouvant bénéficier de sa logistique, de 3 postes de travail et de l’usage d’une salle de réunion.